谁动了中端酒店的奶酪?
来源: | 来源: hotel实验室 | 发布时间: 2019-04-23 | 28608 次浏览 | 分享到:

2017年被称为中端酒店高速发展的元年,不过2年时间,中端酒店又似乎成为了一片红海,头部品牌寻求快速扩张,新晋品牌意图树立旗舰店。那么,中端酒店的投资回收率和运营能力如何呢?

获取核心物业,成了中端酒店品牌致胜的关键,随之而来的,是愿意为了核心物业付出高昂租金的决心。曾几何时,中端酒店寻找物业时,无非是绞尽脑汁和市场头部酒店品牌打拼,为了提升承租能力,大家不断增长自己的技能点:例如亚朵凭借文化和跨界打造极高平均房价和毛利率;全季化繁为简,不断复合功能、用运营系统降低成本;维也纳可以低投入迅速换牌,运营时极限拉升入住率;CitiGo则玩转坪效,以极小空间实现大收益……

而现在,为了核心物业付出高昂租金的决心的,显然绝不止中端酒店,是谁动了中端酒店的奶酪?

不难看出,新业态的层出不穷,大家的目标物业也趋同,这些新老业态的本质都是:空间运营商。

所谓空间运营商,就是为空间赋能。酒店赋予短期异地居住、餐饮或会议功能;长租公寓赋予长期稳定安全的居住功能;共享办公赋予小企业灵活办公的功能;购物中心赋予购物,娱乐和消遣功能;餐饮赋予饮食、聚会功能。哪怕是极小空间的密室逃脱、桌游室,也是空间赋能的高手。

作为空间运营商之一的中端酒店,战场早已经不再局限于行业内,而是所有能运营这个物业的业态。中端酒店能胜出吗?我们先来看几组数据:

1、单方坪效:收入/面积

<单位:元/㎡/天>

购物中心

30-70元/㎡/天

两周前,2018年深圳各标杆购物中心的业绩发布,第一名壹方城年销售额达40.6亿,排行体量最小的KKMALL凭借8万㎡的规模取得了20.3亿的成绩,15年老店金光华也有25.35亿元的销售额,其中海底捞单店年销售额1亿以上。根据榜单,深圳购物中心单方坪效约在30-70元/㎡/天。

火锅餐饮海底捞

约138元/㎡/天

几天前,海底捞发布了上市后的首份年报,一线城市平均同店销售额为6035万元,按照海底捞的店面要求估算,单店面积约1200㎡,单方坪效高达138元/㎡/天。

长租公寓

1.1元/㎡/天

长租公寓近期喜报频传,3月1 日,蛋壳公寓获5亿美元C轮融资;3月12号,佳兆业30亿长租公寓ABS获批….TOP30的房地产企业中,接近20家布局长租公寓。根据龙湖2018年年报,冠寓已开业约5.3万间,集中于一二线城市,出租率50.1%,租金收入共计4.25亿元,如按照40㎡/间均摊面积计算,单方坪效为1.1元/㎡/天。

联合办公

9.2元/㎡/天

以国内联合办公的头部品牌“优客工场”为例,其“优客工场阳光100社区”拥有工位数1308,工位服务费2200-2600元/工位/月,出租率92%,总租金可达289万/月。按联合办公行业均摊工位面积8㎡/人,推测优客工场阳光100社区单方坪效约9.2元/㎡/天。

中端酒店

14 元/㎡/天

再回看酒店业,深圳22家五星级酒店的平均收入约为1.9亿,平均建筑面积约为5.5万㎡,单方收入为10元/㎡/天。深圳福田中心区的中端酒店,业绩余额可达3000-5000万元,平均建筑面积约为0.8-1万㎡,单方坪效最高约14元/㎡/天。

从单方坪效来看,中端酒店跟一线城市购物中心和海底捞比较无疑缺乏竞争力,但强于长租公寓和联合办公业态。但收入并不体现承租能力,毕竟大家规模体量、运营成本并不尽相同,如果尽可能把大家拉到同一个水平线上来,看看毛利率呢?

2、毛利率:(经营收入-经营成本)/经营收入

<*不计算租金及折旧摊销>

购物中心规模远超其他业态,这里就不继续对比参考啦。

火锅餐饮海底捞

毛利率:20%

海底捞2018年财报显示,其旗下341家海底捞火锅店总收入7,201,668,000元。作为餐饮企业,其原材料及易耗和人工成本就分别占掉41.8%和30%,毛利率约为20%。

资料来源:海底捞2018年财报

长租公寓

毛利率:80%+

根据睿信地产研究院的长租公寓成本费用拆分数据,长租公寓拿房成本极高,租金占到收入的50%,如不算租金,长租公寓由于所需运营人员少、能耗由租客承担等原因,毛利润率可达80以上%。

资料来源:睿信地产研究院

联合办公

毛利率:约90%

联合办公的盈利模式仍在探索,毛利率一直未有公开数据统计,据《2018年中国联合办公活力指数报告》及各类访谈,联合办公入住率的盈亏平衡点约为70-85%,以“优客工场阳光100社区”为例计算,其平衡点之上大约有13%的利润,按二房东模式下联合办公租金约占收入的70-80%,再考虑其他税费,则纯运营毛利润约90%。

中端酒店

毛利率:65%

华住集团的2018年财报中显示,截止全球4230家店的总收入为10,063,360,000元,剔除能源、人工、食品、营销、行政等费用后,毛利率为56%。如果就单体酒店来看,由于运营成本相对固定,一二线城市核心位置不乏将毛利率推至65%甚至70%以上的酒店产品。

资料来源:华住集团2018年财报

从毛利率来看,中端酒店似乎并没有那么差。并且,比对联合办公租金占70%、长租公寓租金占50%的情况,中端酒店由于其短租溢价、附加服务高等因素,能更好的提升空间价值,租金占比行业水平约为24-30%,到净利润层面,中端酒店似乎更有胜算。

3、投资回收期:年均收益/前期投资

<*不计算资金成本>

说到净利润,当然,我们投资又不是为了亏钱,覆盖租金成本并不是目的所在,回收投资,并且实现盈利才是最终目的,投资回报上各竞争业态的表现又如何?

火锅餐饮海底捞

单方净利润15元/天,回收期1年

根据海底捞的首份年报,截止2018年底,全国同店数量136间,平均单店收入约5581万元。20%的毛利率后,除去租金、财务成本、所得税等,海底捞净利润大约12%,即约670万/店/年,单方净利润约15元/天。海底捞的单店投入约700-1000万,投资回收期大约1-1.5年。

长租公寓

单方净利润0.4元/天,回收期5-8年

以单间为单位来看长租公寓的投资回报。按照一二线城市水平,单房租金约3万/年,成熟项目入住率约为90%,单房收入2.7万/年。尽管其毛利率高达80%以上,但由于其融资能力强、扩张要求高,容易不计租金获取物业,加之附加服务少,转租收入难以提升,租金成本占50%,考虑税费后,净利润20-25%,即约6000元/间/年,按每房均摊40㎡,约0.4元/㎡/天。长租公寓单房投资大约3-5万/房,尽管其要求5年内回收,但通常需要5-8年。

联合办公

单方净利润0.55元/天,回收期6年

仍以“优客工场阳光100社区“为例从单方角度来看,其单方收入约3350元/年,净利润约10%,即335元/年。但由于该项目位于联合办公租金水平最高的北京,入住率也远高于行业标准值,如进行合理还原,联合办公单方净利润约为200元/年,即0.55元/天。按照1200元/㎡投资标准,其投资回收期约6年。

中端酒店

单方净利润1.6元/天,回收期3-5年

最后来看中端酒店,我们同样以单间为口径,2018年华住集团全国中端酒店平均房价367元,入住率87.5%,单间收入为11.7万/年,按照25-30%的净利润,约为3万元/年,每房均摊面积50㎡来看,单方净利润1.6元/天,远高于长租公寓和联合办公。但中端酒店相较长租公寓投入较大,约10-15万/间,投资回收期约3-5年。

长租公寓和联合办公行业刚刚起步发展,在投资回收期上稍显漫长,但长租公寓和联合办公产品在融资业务上的表现不容小觑。2018年7月,WeWork中国宣布获得5亿美元B轮融资;同年8月,梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资。

前不久,佳兆业长租公寓ABS30亿获批,可以看出长租公寓和联合办公这两个新兴业态是很受资本青睐的,尤其是长租公寓有政策扶持,融资能力卓越,但运营能力有待考察。中端酒店虽然回收期较餐饮长,但餐饮行业具有不稳定性,更新迭代的速度非常快,中端酒店对投资者来说有更稳定的投资回报表现,而且从租赁期内的盈利能力来测算的话,中端酒店不一定比海底捞弱势。

总结

看过数据,中端酒店的运营表现还不错。尽管无法与人见人爱的“火锅”相比,但在盈利能力上仍优于长租公寓和联合办公。

餐饮的巨大的现金流主要得益于其举得客流量,深圳金光华海底捞年收入过亿,人均消费137元,每天大约有2000客流量,而一间中端酒店,就算每天满房,也不过200多人。巨大的客流量带给餐饮的除了现金流以外,还有强大的议价能力,相比酒店的租金占比24-30%,海底捞的租金占比仅3.7%,这无疑是餐饮的制胜法宝之一。而餐饮的劣势,就是体量受限,1000㎡以上的餐饮店屈指可数,消化不了太多的面积。

随着核心物业越来越稀缺,酒店也已经瞄准商业的蛋糕。一周前,铂涛旗下潮漫ZMAX的旗舰店即由商场改造而成,层高过高、大平层暗房的问题都得到了良好解决,甚至成为卖点。

酒店凭借强大的融合能力,具有和餐饮、长租公寓、联合办公融合的灵活性;未来,酒店会不会超越餐饮,甚至在购物中心越做越大的同时,成为1-3万㎡小型商业综合体的取代者呢?这是一个有趣的待思考的问题。