这两年，“租赁酒店不行了”的声量越来越大，很多人意识到租楼改造酒店的风险越来越大，投资回收期越来越长，于是转而考虑“买”楼改造成酒店。

在各色物业中，不良资产最受关注。

因为折扣高，便于“抄底”~~

但！

不良资产的水很深，水下暗礁密布，加之还要考虑买入后的改造事宜（这方面更是风险重重），这导致许多投资人的“抄底”变成“接盘”，“捡漏”变成“入坑”，不良资产真的沦为“不良”。

本文分享内容如下图所示，重点分析“筛选”和“估值”。

有打算买入物业（商业/公寓/办公/酒店）改造成酒店+的，建议收藏备用。

首先明确几个相关概念：

①不良资产≠经营不良

所谓“不良资产”，是指因债务人无法按时偿还债务（比如商业贷款违约、民间借贷纠纷、司法没收等），导致金融机构或债权人持有的资产价值下降或无法变现的资产。

也就是说，这个物业本身未必有问题，甚至有可能是经营非常好，只是因欠债而被迫出售。

②不良资产≠法拍房

投资人津津乐道的“法拍房”只是不良资产中的一种，好比土豆和蔬菜的关系。法拍房即“司法拍卖物业”是指在司法程序中，因不能债务履行，依法被查封、扣押、冻结的物业，由法院拍卖，拍卖所得用于偿还债务。

法拍房的好处是，法院做过基础尽调，权属问题有保证，能保证你将来过户。

但！并不保证你一定能入住。（腾迁难题）

相较而言，其他平台则大多只负责信息披露，不对交易负责，也就是说，他们就像个“大集”，卖方来此摆摊，买房来赶集，但大集管不着卖假货。

③交易标的不限于酒店

这两年高奢酒店频频传出拍卖信息，很多人误以为只能买一个“酒店”来继续做酒店。

其实不然~~

你也可以买入商业、公寓，甚至商办楼来改造成酒店及类酒店业态（如长租公寓）。

像我去过的海口一家酒店，一万多平方，前身是公寓，卖不掉也租不出去，非常棘手。业主经过重新定位，将其大胆改造成一家中端商务酒店，并招商引入一家中餐，形成住+餐+会的“酒店综合体”，最后起死回生。

当然是低折扣！

如果是司法拍卖，一拍最低价格是评估价打7折，二拍在一拍基础上再打8折，加起来是5.6折。

也就是说有机会半价拿下心仪的物业！！！

这巨大的捡漏空间，怎能不让人心动？

如果投资人再具备强运营力，对购入的物业重新定位，加以改造，让老树开新花，有望实现点石成金般的高额投资回报，成就以小博大的投资佳话。

像淄博八大街去年有家新开的酒店，前身因债务原因荒废多年，投资人盘下后，针对周边客群画像和痒点，发挥专属小院亮点，将之改造成高端城市民宿和精品单体酒店，实现了入住率和房价双高，濒死物业得以重生，为投资人撬动了高投资收益。

这两年，不良资产挂牌量越来越大，关注的人也越来越多。

瑞联EVS数据显示，2024年1-9月，商业类不良资产挂牌量显著增加。仅2024年第三季度，商业类物业挂牌量达81,623套，环比增24.28%。

参与竞拍的人数也显著增加，同比增加了10.7%。

但供给虽然在增长，流拍也多了。成交率却降了，第三季度成交6,764套，成交率降至8.29%，同比降低1.3%，这说明买家更谨慎了。

毕竟，泥沙俱下的法拍房里，藏着锦鲤，也趴着臭鱼烂虾，投资人必须擦亮眼睛。

好项目是选出来的。

问题来了，去哪选？何时选？怎么选？

去哪选？

不要听什么“独家房源”的鬼话，法拍网站很多，常见的官方网站有：阿里拍卖，京东拍卖、公拍网、人民法院资产诉讼网、中国拍卖协会网、北京产权交易所、工商银行融E购。

何时选？

法拍流程是：查封房产——评估房产——发布拍卖公告——竞拍报名——拍卖过程——拍卖成交——流拍处理——过户交付。

在报名交保证金前，务必做完尽调。

曾遇到过投资人被掮客忽悠说是背后有关系，保证能让他以最低价拿下这块“大肥肉”，加之开拍期迫在眉睫，于是匆匆交了保证金，结果的确是只有他自己拍了，但拿到手后才恍然发现这是个“滚刀肉”——存在权属瑕疵，不敢要了，现在还在打官司。

怎么选？

第一步，桌面调研：

快速排除掉那些存在“不动产”购置风险的“烂果”。

重点了解权属、债务、过户方面是否存在问题。

“体检”清单：

重点关注是否存在欠债和欠税。

体检方法：借助天眼查/企查查、中国裁判文书网、征信中心、中登网等，必要时委托专业律师机构。

第二步，现场调研：

先了解基本质量情况，是否要大修；再了解当下的运营情况，毕竟你拿回来也是要经营的，判断改造后的提升空间有多大；最后了解未来的供给情况，买回来做酒店大概率是长期持有，走一步要看十年，未来的竞争环境决定你的预期收益是否能实现。

这一步调研结果直接决定估值，最好有专业人士介入，比如法律顾问、工程顾问（机械、电气、结构、环境等）、租赁顾问、税务和财务顾问等。

许多资产拍卖时也会出具评估报告。

不过嘛，很多评估的尽调颗粒度非常粗，流于形式。

我有一个做不良资产的朋友就曾吐槽：做股权投资的去尽调，企业都是高接远迎；做不良资产尽调的，企业恨不能拿着笤帚往外赶——所以尽调的结果，也就那样……

这么重的资产交易，自己上心才是王道。

第三步，酒店业态的调研：

如果你的购买初衷是做酒店或酒店+（以酒店业态为主，叠加相关业态，如餐饮、美业、会议等），无论你将来是自营，还是出租，都应按酒店业态进行调研，这一步非常重要！

因为这一步的调研结果，直接决定了该物业是否适合做酒店，如果做的话，做成什么样的酒店，收益情况如何。

我见过太多投资人，就是跳过了这一步，想当然地觉得做成酒店后收益高高的，盲目乐观地用高价拿下了本不该拿的物业，把自己拖进了深坑。

举个最简单的例子，你相看的这栋楼是个大方盒子，看着挺方正气派的。

实际上用起来却很难用~~

做经济型/中端酒店，物业最好是火柴盒形，整个楼宽在 14 米～ 18 米为宜，最好别超过 20 米。排房时，中间一条走廊，两边两排客房（就像学校那样）。

而方型楼的进深太宽了——做成三排房的话，中间一排就是暗房，中高端酒店是不允许有暗房的。所以，排房时要么牺牲掉中间一排，房量变少，收益变少；要么楼体开天窗，改造成本变高，初始投入变大……结果都是降低了坪效，拉低了投资回报率。

不同业态、不同定位都有其相应的设计和设施配套要求，提前调研，弄清楚物业是否存在硬件缺陷，也就是精细化投资。

酒店调研主要针对四圈（场、房、人、竞），本篇先略过，有机会的话单开一篇来讲。

最后总结一下调研清单，如下图所示。

这是投资人最关心的问题了！

每栋法拍房都有一个《评估报告》，通常洋洋洒洒几十页，评估值也是有零有整，似乎很专业。

但这个估值，更多体现的是卖方的心理价值、买卖双方的博弈。

好比我们买衣服：

卖家觉得我真线面料、重工刺绣、设计师定制，何况我还欠了一屁股债，指望卖了钱去还债，一心想卖888块。

但买方觉得自己是来捡漏的，只出88块……

两下一凑合，288块吧！

所以估值的起点就挺玄学的。

常用估值方法有三种：

成本法，结果不太可信，原因是地产商在建楼时算综合账，常常把整个地块的成本和税费摊到酒店/商场中，注水太多了。

市场比较法，结果仅供参考，原因是这个办法要找“相近的物业”做参考，这个“相近”不太好找，一方面是商业交易样本少，未必能找到真实相似案例，二是作为经营属性的酒店，即使是在同一商圈，因定位/运营的不同，常常差之毫厘谬之千里。

投资收益法，推荐。

该法又可分为两种：

直接资本化法：适合静态评估；

自由现金流折现法：适合评估未来。

直接资本化法：适合静态评估

简要快速评估可以用直接资本化法。

资产价值(V)=净营业收入(NOI)/资本化率(Cap Rate)

净运营收入(NOI)=运营收入-运营成本-房产税-招商佣金

所以，前面调研时要你去了解其运营情况，算账时就用上了。

运营成本怎么算？

估值时按大数法则归纳的费用率，通常写字楼费用率大约是20%～30%，商场30%～40%，酒店40%～50%。

资本化率怎么算？

这个指标取决于预计的未来净营业收入增长、租户信用、租期长短、市场资金，甚至业主情况等，代表的是市场对资产的预期，预期高，则资本化率低。

像北上广的CBD优质办公楼资本化率4%左右；一线城市4%～5%，二线5%～6%。购物中心、酒店、公寓和物流都不同，且受经济影响很大，Cap Rate常需要调整。

但这个算法存在几个问题：

一是收益是不稳定的，二是资本化率不精确，三是未考虑未来收益。

可是投资主要是看未来的，所以投资界还会用DCF法（自由现金流折现法）。

自由现金流折现法：适合评估未来

首先预估酒店每年的自由现金流（减去成本税金后能揣兜里的钱）。

自由现金流=收入-成本-税金

假设明年200万，后年220万，大后年240万……然后开始折现，把这些未来的钱往回算到今天，看值多少钱。

假设折现率10%，那明年的200万折现到今天，就变成200/（1+10%）≈181万。

把这些年折现后的自由现金流加起来，就是酒店估值。

具体公式如下：

FCFt是第t年的自由现金流，r是折现率，n是预测期数，FCFn+1是预测期之后第一年的自由现金流，g是预测期之后自由现金流的永续增长率。

敲小黑板：

如果你拿下物业后，准备重新改造后营业，那你需按新定位来计算估值。

如果你的物业含有多种业态（如5层用做酒店，4层用作商务出租），应分别计算收益和估值，不要混为一谈。

所有算法都含有主观推测成分，所以要多种方法进行测算、综合对比。

好啦，至此上篇就要收尾了，你发现遗漏什么了吗？

对！

税金！

有的物业看着挂牌价不高，但加税金后可能超乎你的预期，所以在购买前，需要搞清税金种类和税点。

作为这种大宗交易，有产权交易和股权交易两种形式，二者的风险和税金各不同。产权交易费用多，需交纳土地增值税、契税等；股权交易费用相对低，但债务风险难以控制，整体风险更大。具体金额建议咨询专业财税机构。

如果大家对不良资产的话题感兴趣，对买楼做酒店感兴趣，我就写个实例拆解，带着大家跟着实际的投资人走一遍流程，看看他都考虑了哪些要点，如何评估风险，如何计算估值，在关键点如何决策。